全国首例！上海楼市出现新“打法”：70年内只租不售

2017年悄然过半，因城施策、多端发力的楼市调控在各地的实践探索中不断演化。一线城市和热门二线城市密集出台以“限购、限贷、限价、限售”为核心的紧缩调控措施，效果显现。而许多三四线城市房地两市上半年双双“逆势”升温。

上海推出“只租不售”宅地

竞得人须100%自持70年

近日，上海计划和国土资源管理局网站发布了2幅拟出让地块公告，地块的土地用处都标注为“租赁住房”。“租赁住房”1词首次出现在上海土地出让要求中“土地用途”一栏，“只租不售”，这类模式在上海的土地招拍挂中尚属首次。

△上海计划和国土资源管理局网站截图

土地出让100%自持物业全国属首例

据了解，这次出让的两幅地块，分别位于浦东新区张江南区和嘉定新城，土地面积分别为6.5万平方米和2.85万平方米，它们的出让年限与普通商品房相同，都是70年。不过，出让公告要求，竞得人必须在出让年限内，100%自持物业，这意味着竞得人不能出售所建项目，只能出租。

这是全国首次在出让开始就表明全部面积为出租70年的土地出让。

△上海计划和国土资源管理局网站截图

须精装交付

不得建设公寓式办公楼

另外，公告对未来项目房屋套型、精装修标准、租赁年限、配套建设等方面都有明确规定。两地块均不得建设公寓式办公楼和酒店式公寓，且须精装交付。两宗地块须最少提供1897套租赁住房。其中，嘉定新城地块占地面积2.85万平方米，计划建筑面积7.13万平方米，须提供租赁住房不低于671套。张江地块占地面积6.5万平方米，计划建筑面积13万平方米，须提供租赁住房不低于1226套。

实际上，在近年来的土地出让中，住宅用地已普遍规定，要有一定的自持比例。不过在上海，自持比例达到100%还是首次出现，公告显示，两幅地块的起价每平方米都不足6000元，这两幅地将在8月2日进入现场竞价。

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业内预计：

建成项目或更接近“人材公寓”

业内预计，最后的成交溢价率不会很高，而且不同于“廉租房”、“公租房”这样的保障房，这次两幅地块上建成的项目，可能更接近“长租公寓”或“人才公寓”。

“租售并举”

或将成未来趋势

去年6月3日，国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，旨在规范住房租赁市场发展，促进我国住房市场由以售为主向租售并举转变。业内人士分析，上海此类“租售并举”的方式或将成为趋势，在一线城市土地供应紧张的情况下，越来越多的一、二线城市加大租赁市场的培养，增加房源来缓解供需矛盾。

不过，同时也需要控制好所在区域内的比例。如果新增可售住宅不多，会造成区域内供求紧张格局，不但新居价格有上涨压力，而且基于可售房少，二手房也会成为稀缺资源，一样面临上涨压力。

对具有购房能力的城镇居民，支持其通过住房市场购买商品住房；对无能力购买住房的居民，支持其从市场上租房居住；对难以承受房租、符合条件的困难家庭，政府予以公共租赁住房保障。

三四线房地产市场逆势升温

21城上半年卖地超百亿

被严厉调控围堵的投资需求和资金从核心城市“外溢”至其它城市，受此影响，上半年中国许多三四线城市房地两市双双“逆势”升温。

某地产研究中心6日发布的一份数据显示，上半年，中国200多个三四线城市合计土地出让收入8111.4亿元，与2016年同期相比上涨42.6%。这些城市土地溢价率到达了40%，相比往年显着上升。

其中，佛山、嘉兴、徐州、常州、金华等21个三四线城市上半年卖地收入超过百亿元，刷新了历史记录。

2017年上半年，受1二线城市调控影响，企业拿地需求层层外溢，经济发达城市周边的三四线城市成为各企业布局新战场，土地市场相应升温，出让金收入及均价较去年同期均有所上涨。

数据显示，上半年，中国50个城市的土地溢价率排名中，排名前10位的城市分别为清远、南昌、珠海、合肥、嘉兴、惠州、佛山、肇庆、漳州和镇江，溢价率分别为214%、147%、137%、122%、121%、100%、99%、86%、82%和81%。在这10个城市中三线城市就占了8个。

三线城市房地产市场的升温已持续多月。穆迪发布的一份报告称，受强劲销售增长支持，中国三四线城市房价已连续第7个月实现环比上涨，且平均涨幅高于一线和二线城市。